FAQ: Строительно-техническая экспертиза давности возведения строения

Можно ли определить возраст строения? Как узнать, когда было возведено здание? Не всегда есть документы с указанием точной даты строительства. А информация нужна при рассмотрении ряда споров.

Cуществует несколько категорий споров, в которых важным является знание, когда именно возведено здание:

• Дела о признании права собственности на строение.

Лицо на основании разрешения на строительство что-то построило, но своевременно не оформило документы. Поскольку право собственности не зарегистрировано, лицо вынуждено обращаться в суд и с помощью экспертизы доказывать, когда завершено строительство.

• Дела о признании постройки самовольной.

Частая на практике ситуация: у лица с администрацией был договор аренды или другой правоустанавливающий документ на земельный участок. Его срок действия истёк и не был продлен. На участке возведено строение. Администрация подает в суд иск о признании его самовольной постройкой и сносе. Чтобы установить дату постройки, проводится экспертиза давности возведения.

• Споры о разделе супругами совместно нажитого имущества.

В период брака на земельном участке, который принадлежал одному из супругов, построен дом. Этот супруг может утверждать, что строение возведено до брака, а значит разделу не подлежит. Второй супруг с этим не согласен. Только экспертиза может дать ответ на вопрос, когда построен дом. А далее уже суд принимает решение, является ли имущество совместно нажитым.

Перед экспертом ставится вопрос: "Какова давность возведения строения?"

Формулировка может отличаться и звучать, например, так: "Определить период строительства объекта".

Выводы эксперта зависят от содержания и объема предоставленных ему материалов для исследования. Если их достаточно, ответ на вопрос будет довольно точным, например: давность возведения — 1997 год.

Но такое бывает далеко не всегда. Часто данные позволяют определить только временной промежуток. Тогда выводы эксперта могут выглядеть в следующих вариантах (формулировки из судебной практики):

▪️ Давность возведения строения Литер А1 - не ранее 2000 года.

▪️ Период возведения зданий, обобщенно, не позднее 1980 года.

▪️ Здание, с учетом сведений, содержащихся в технической документации МосгорБТИ, в текущем его виде было возведено в период с 1992 по 2012 год.

▪️ Давность возведения торгового комплекса составляет более 14 лет.

• Проектная, рабочая, исполнительная документация.
• Результаты топографических и геодезических съемок.
• Договоры подряда, акты выполненных работ.
• Материалы технической инвентаризации.
• Иные документы, отражающие состояние объекта недвижимости.

Исследование состоит из нескольких этапов.

Натурный осмотр (визуально-инструментальное обследование).

• Оценивается степень износа строительных конструкций, состояние фундамента.
• Определяются материалы, из которых построено здание.
• Исследуются технологии производства строительных работ, потому что в разные временные периоды они могут отличаться.
• Оцениваются иные факты, которые могут указать на давность возведения. Судебной практике известны нетривиальные случаи. Так, в одном из судебных дел срок строительства был определен, в том числе, по состоянию (возрасту) зеленых насаждений, произрастающих на конструкциях здания.

Анализ документации, научных источников.

Эксперты и суды могут использовать и иные материалы, которые помогают установить возраст строения. Одним из таких источников является снимок со спутника. Он подтверждает, что строение существовало в определённый период времени. В 2008 году данные, полученные со спутника, впервые были использованы российским судом при разрешении дела. Спор рассматривался мировым судьей Люберецкого района Московской области. В совокупности с иными доказательствами снимок со спутника QuickBird подтвердил существование строения в определенное время.

Также некоторые суды принимают в качестве доказательств информацию Google Earth и Яндекс.Карт.

Исследование всей совокупности данных.

На основе этого оценивается возможность установления срока давности возведения строений.

• Определение возраста строения только по осмотру.

Узнать давность строительства только по натурному осмотру практически невозможно. Установленный таким образом промежуток будет большим. Например, можно определить, построено здание в дореволюционный период или в 2000х годах.

Нужно понимать, что даже два одинаковых строения, возведенные в один период, но в разных местах, будут изнашиваться по-разному. Если здание находиться в более агрессивной среде, оно будет казаться старее, чем есть. Некоторые эксперты пытаются установить давность возведения "на глаз", но это ошибка.

• Определение возраста строения научно необоснованными методами.

Не существует научно-обоснованных методов, которые позволяют определить возраст строения.

Нельзя установить давность возведения:

▪️ С помощью георадара.

▪️ По глубине карбонизации цементно-песчаного раствора, бетона.

▪️ Методом радиоуглеродного датирования, химического анализа, деградационных функций или методом обратного исчисления.

Если отсутствует техническая документация, а эксперт делает выводы на основании вышеназванных методов, то заключение будет недостоверным.

Подводя итоги, констатируем, что установить давность возведения строения можно. Однако без документов сделать это проблематично, поскольку в настоящее время отсутствует методика определения возраста зданий.

У вас остались вопросы? Задайте их нам!

Изображение от d3images на Freepik